전세사기 예방 체크리스트 및 등기부등본 확인법: 계약 전·당일·입주 후 A to Z

Last Updated on 2026/08/27 by Tomylove

전세로 살아 본 적이 있습니까? 대한민국 국민이라면 많은 사람들이 전세나 월세로 결혼 생활을 시작하거나 전직 등의 필요에 의해 전세로 사는 과정을 겪을 것입니다.

필자 또한 그런 과정을 많이 겪었는 데요. 오늘은 전세를 구할 때 전세사기 예방 체크리스트 및 등기부 등본 확인법 등 전세 계약에 있어서 꼭 필요한 A에서 Z까지를 자세히 알아보겠습니다.

먼저, 전세계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 서류가 등기부등본이라는 것은 모르는 사람이 거의 없을 것입니다.

하지만 등기부등본이 깨끗하다는 이유만으로 안전한 전세계약이라고 판단해서는 안 됩니다.

등기부에는 보이지 않는 선순위 임차보증금이나 임대인의 미납세금이 있을 수 있고, 다가구주택처럼 다른 세입자의 보증금 규모가 안전성에 직접 영향을 주는 주택도 있기 때문입니다.

그래서 전세사기 예방은 서류 하나를 보는 일이 아니라 ① 집값, ② 등기 권리관계, ③ 임대인, ④ 선순위 보증금과 세금, ⑤ 계약 내용, ⑥ 입주 후 대항력 확보를 하나의 흐름으로 확인하는 작업에 가깝습니다.

30초 요약: 전세계약 전에 이것부터 확인하세요

• 시세 확인: 전세보증금이 매매가격에 지나치게 근접하지 않는지 실제 거래가격과 주변 시세를 비교합니다.
• 등기부등본 확인: 소유자, 근저당권, 압류·가압류, 가등기, 신탁등기, 경매 관련 기록을 확인합니다.
• 건축물대장 확인: 주소·용도·면적이 계약 대상과 일치하는지, 위반건축물 표시는 없는지 살핍니다.
• 임대인 확인: 등기부 소유자와 계약자·신분증의 인물이 같은지 확인합니다.
• 다가구라면 선순위 보증금 확인: 다른 세입자의 보증금은 등기부만으로 알 수 없습니다.
• 세금 확인: 임대인의 미납 국세·지방세가 있는지 확인합니다.
• 공인중개사 확인: 정상 등록된 개업공인중개사와 중개사무소인지 조회합니다.
• 전세보증금반환보증 가능 여부 확인: 계약금을 보내기 전에 보증기관 기준을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
• 특약 작성: 근저당 추가 설정 금지, 반환보증 가입 불가 시 계약 해제 등 핵심 내용을 서면에 넣습니다.
• 잔금 직전 등기부 재확인: 처음 봤던 등기부를 믿지 말고 새로 열람합니다.
• 입주 즉시 전입신고·확정일자: 보증금을 보호하기 위한 법적 요건을 가능한 빨리 갖춥니다.

이 가운데 하나라도 명확하지 않다면 “계약하고 나서 확인하자”보다 확인될 때까지 계약금이나 잔금 지급을 미루는 것이 훨씬 안전합니다.

등기부등본이란? 공식 명칭은 부동산 등기사항증명서입니다

흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 부동산 등기사항증명서입니다.

인터넷 검색에서는 ‘전세사기 등기부등본’, ‘전세사기 등기부등본 보는법’, ‘전세사기 등기부등본 확인’이라는 표현을 많이 쓰기 때문에 이 글에서도 익숙한 표현인 등기부등본을 함께 사용하겠습니다.

등기부등본은 크게 표제부·갑구·을구로 나뉩니다.

구분	무엇을 보는 곳인가	전세계약에서 확인할 핵심
표제부	부동산의 표시	주소, 건물번호, 층·호수, 면적, 집합건물의 대지권 등
갑구	소유권에 관한 사항	현재 소유자, 소유권 이전, 압류·가압류, 가처분, 가등기, 경매, 신탁 등
을구	소유권 이외의 권리	근저당권, 저당권, 전세권 등과 채권최고액·권리자

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 직접 열람·발급할 수 있습니다.

중개사가 보내준 캡처 화면이나 며칠 전 출력물에만 의존하지 말고, 계약하려는 사람이 직접 최신 등기를 다시 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

전세사기 등기부등본 보는 법 ① 표제부에서 계약할 집부터 맞는지 확인

등기부를 펼치면 바로 근저당부터 찾는 경우가 많은데, 그보다 먼저 해야 할 일이 있습니다.

지금 보고 있는 등기부가 실제 계약할 집의 등기부가 맞는지 확인하는 것입니다.

아파트·오피스텔·다세대주택 같은 집합건물이라면 동·층·호수를 정확히 비교합니다. 계약서에는 502호라고 되어 있는데 등기부는 501호이거나, 현관에는 ‘201호’라고 표시돼 있지만 공부상 호수는 다른 경우라면 그대로 계약해서는 안 됩니다.

특히 신축빌라처럼 현관 표시와 건축물대장·등기상 호수가 헷갈리는 건물은 등기부등본과 건축물대장을 함께 대조하는 것이 안전합니다.

건축물대장은 정부24 건축물대장 발급·열람 서비스에서 확인할 수 있습니다.

표제부에서 체크할 항목

• 소재지와 지번이 계약서와 일치하는가
• 동·층·호수가 정확한가
• 전용면적이 중개대상물 확인·설명서와 맞는가
• 집합건물이라면 대지권 관련 표시가 정상적인가
• 건축물대장의 용도와 실제 사용 형태가 일치하는가
• 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는가

대지권 미등기, 용도 불일치, 위반건축물처럼 이해하기 어려운 내용이 나온다면 대출이나 반환보증 가능 여부까지 확인한 다음 계약을 결정하는 편이 좋습니다.

전세사기 등기부등본 보는 법 ② 갑구에서 소유자를 확인

갑구에서 가장 먼저 볼 것은 현재 소유자입니다.

등기부에 적힌 소유자 이름과 눈앞에서 계약하는 임대인의 신분증, 그리고 계약서의 임대인 이름이 일치해야 합니다.

“아버지 집인데 아들이 대신 계약한다”, “해외에 있어서 관리인이 대신 왔다” 같은 상황 자체가 불법이라는 뜻은 아닙니다.

다만 대리계약이라면 그 순간 확인해야 할 서류가 늘어납니다.

대리인과 계약한다면

• 임대인의 위임장을 확인합니다.
• 위임 대상 주택과 임대차 조건, 보증금 수령 권한까지 위임 범위에 포함됐는지 확인합니다.
• 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 등 위임의 진정성을 확인할 자료를 대조합니다.
• 가능하면 임대인 본인에게 직접 연락해 계약 조건과 보증금 지급계좌를 재확인합니다.
• 보증금은 원칙적으로 확인된 임대인 명의 계좌로 송금하고, 제3자 계좌를 요구한다면 이유와 권한을 서면으로 확인합니다.

HUG 역시 전세계약 과정에서 주택 소유자, 대리권, 공인중개사, 계약 내용, 특약사항을 각각 확인하도록 안내하고 있습니다.

갑구에서 보이면 그냥 넘기면 안 되는 위험 신호

갑구에는 단순한 소유권 이전뿐 아니라 임차인에게 중요한 경고 신호도 표시됩니다.

등기 내용	무엇을 의미할 수 있나	대응
압류	채무·세금 등의 문제로 재산을 처분하기 어려운 상태일 수 있음	원인과 해소 여부 확인 전 계약을 서두르지 않기
가압류	채권자가 향후 강제집행에 대비해 재산을 묶어 둔 상태	채권 규모와 말소 가능성을 확인하고 전문가 검토
가처분	소유권 처분 등에 법적 분쟁이 있을 가능성	분쟁 원인을 확인하지 못하면 계약 보류
소유권이전청구권 가등기	향후 다른 사람이 소유권을 취득할 가능성과 관련될 수 있음	권리관계 분석 없이 계약하지 않기
경매개시결정	이미 강제매각 절차가 시작된 상태	일반적인 신규 전세계약은 매우 신중하게 접근
신탁	부동산 소유권이 신탁회사에 이전된 상태	신탁원부와 임대 권한을 별도 확인

중요한 점은 “곧 지워질 등기니까 괜찮다”는 말과 실제 말소등기는 전혀 다르다는 것입니다.

근저당이나 신탁을 잔금으로 말소하기로 했다면 구두 약속만 믿지 말고 특약에 조건을 적고, 실제 등기 정리가 확인된 뒤 잔금을 지급하도록 구조를 잡아야 합니다.

신탁등기가 있다면 일반 전세계약처럼 진행하지 마세요

신탁등기는 전세사기 등기부등본 확인에서 특히 주의해야 하는 부분입니다.

부동산이 신탁되면 등기상 소유자는 일반적으로 원래 집주인인 위탁자가 아니라 수탁자인 신탁회사가 됩니다.

따라서 원래 소유자였던 사람이 “내 건물이니 나와 계약하면 된다”고 말한다고 해서 그대로 계약해서는 안 됩니다.

HUG도 신탁등기가 있는 경우 신탁원부를 통해 누가 임대 권한을 가지고 있는지 확인하고, 수탁자(신탁사)의 동의는 물론 대출 금융기관인 우선수익자의 사전 동의서 등 적법한 권한을 확인한 뒤 계약해야 한다고 안내합니다.

신탁원부에는 신탁 관계자, 신탁 목적, 재산 관리 방법과 임대 권한 등 중요한 내용이 들어갈 수 있습니다.

권리관계가 복잡하다면 혼자 해석하기보다는 법무사·변호사나 HUG의 안전계약 상담 등을 이용하는 것이 낫습니다.

신탁등기를 이해하지 못한 상태에서 계약금을 먼저 보내는 것은 피하세요.

전세사기 등기부등본 보는 법 ③ 을구에서 근저당권을 확인

을구에서는 근저당권과 같은 담보권을 집중해서 봅니다. 특히 확인해야 할 숫자는 채권최고액입니다.

여기서 흔히 하는 실수가 있습니다. 채권최고액을 보고 “집주인이 이 금액만큼 빚이 있다”고 단정하거나, 반대로 집주인이 “실제 대출은 얼마 안 남았다”고 설명하면 그대로 믿는 것입니다.

채권최고액과 실제 대출잔액은 같지 않을 수 있습니다. 하지만 임차인이 안전성을 판단할 때는 실제 잔액을 객관적으로 확인할 자료가 없다면 채권최고액을 기준으로 보수적으로 위험을 계산하는 편이 낫습니다.

근저당이 있다고 무조건 전세사기인가?

아닙니다. 주택담보대출이 있는 집 자체는 흔합니다. 문제는 집의 처분가치에 비해 선순위 채권과 보증금이 지나치게 많을 때입니다.

예를 들어 예상 매매가격이 3억원인 주택에 선순위 근저당 채권최고액이 1억2천만원 있고, 새 전세보증금이 1억7천만원이라면 단순 합계가 2억9천만원입니다. 숫자만 보면 3억원 안에 들어오지만 안전하다고 단정할 수 없습니다.

경매에서는 정상 매매시세보다 낮은 가격에 낙찰될 수 있고, 다른 우선권이나 집행비용 등도 고려해야 하기 때문입니다. 이런 구조라면 “매매가보다 합계가 낮으니 괜찮다”가 아니라 조금만 가격이 떨어져도 보증금 회수가 어려워질 수 있는 집으로 보는 편이 현실적입니다.

전세가율 몇 %면 안전하다는 말만 믿으면 안 되는 이유

전세사기 예방 방법을 검색하면 “전세가율 ○○% 이하이면 안전하다”는 식의 설명을 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 전세가율 하나만으로 집의 안전성을 판정하기는 어렵습니다.

같은 전세가율이라도 선순위 근저당이 없는 아파트와 근저당·선순위 임차인이 많은 다가구주택은 위험 구조가 전혀 다릅니다. 신축빌라는 거래 사례 자체가 적어 매매시세 추정이 크게 흔들릴 수도 있습니다.

따라서 시세는 한 곳만 보지 말고 국토교통부 실거래가 공개시스템의 실제 매매 사례와 주변 유사 주택 거래를 확인하고, HUG 안심전세 서비스의 시세·전세가율·보증 가능 여부도 함께 참고하는 것이 좋습니다.

비슷한 집이 실제로 얼마에 팔렸는지 확인하기 어려운 주택일수록 더 보수적으로 판단해야 합니다.

등기부등본만 깨끗하면 안전할까? 아닙니다

전세사기 예방에서 가장 중요한 문장 중 하나입니다.

등기부등본은 반드시 확인해야 하지만, 등기부등본만으로 전세 안전성을 전부 확인할 수는 없습니다.

대표적으로 다음 정보는 등기부만 보고 완전히 파악하기 어렵습니다.

• 다가구주택의 다른 세입자 보증금과 우선순위
• 아직 압류등기가 되지 않은 임대인의 일부 미납세금
• 중개사가 허위로 설명한 계약 내용
• 위조 신분증·위임장 등 당사자 문제
• 건축물대장의 위반건축물 여부
• 실제 주택가격보다 부풀려진 전세가격
• 계약을 마친 직후 새로 접수되는 근저당이나 소유권 변동

그래서 전세사기 방지 체크리스트는 등기부 확인에서 끝나면 안 됩니다.

다가구주택은 선순위 임차보증금을 반드시 따로 확인하세요

다가구주택과 다세대주택은 이름은 비슷하지만 권리관계에서 큰 차이가 있습니다.

다세대주택은 각 세대가 별도 등기되는 집합건물인 경우가 일반적이지만, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기됩니다.

따라서 다가구주택에서는 다른 방에 사는 기존 세입자들의 보증금이 내 보증금 회수 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

문제는 선순위 임차인의 보증금이 일반적인 등기부 을구에 모두 나타나는 것이 아니라는 점입니다.

예를 들어 건물의 보수적인 예상 처분가치가 9억원인데 선순위 근저당이 3억원, 기존 세입자의 선순위 보증금 합계가 4억5천만원이라고 해보겠습니다.

여기에 새 세입자가 2억원을 넣으면 단순 합계만 9억5천만원입니다. 경매가격이 시세보다 낮아지면 후순위 세입자가 손실을 볼 위험이 커집니다.

따라서 다가구주택은 임대인에게 선순위 임차보증금과 기존 임차인의 현황을 서면으로 확인하도록 요구하는 것이 중요합니다.

계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자와 보증금 관련 정보 제공을 요청할 수 있는 법적 근거도 있습니다.

계약 후에는 필요한 자격과 서류를 갖춰 전입세대확인서를 확인하는 방법도 있습니다. 전입세대확인서 관련 절차는 정부24 안내에서 확인할 수 있습니다.

임대인의 미납 국세·지방세도 확인하세요

등기부에 압류가 없다고 해서 임대인에게 세금 문제가 없다고 단정할 수 없습니다. 국세청도 체납액이 있더라도 압류가 되지 않았다면 등기사항증명서만으로 확인하기 어려울 수 있다는 점을 안내하고 있습니다.

계약 전이라면 임대인의 동의를 받아 납세 관련 자료를 확인하거나 미납세금 열람을 요청하는 방법이 있습니다.

또한 현재 제도상 임대차계약을 체결한 뒤 임대차 개시일까지, 보증금이 1천만원을 초과하는 경우에는 일정 절차에 따라 임대인의 동의 없이 미납 국세·지방세를 열람할 수 있습니다. 임대인 동의 없이 열람하면 해당 사실이 임대인에게 통지됩니다.

국세 절차는 국세청 미납국세 등 열람 안내를 참고하세요. 제도나 신청서류가 바뀔 수 있으므로 실제 계약 시점에는 세무서·지자체의 최신 안내를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

전세사기 예방 체크리스트: 계약 전에 할 일

1. 집값부터 확인한다

전세보증금을 결정하기 전에 매매시세를 먼저 봅니다. 순서를 반대로 하면 “이 동네는 원래 전세가 이 정도”라는 설명에 끌려가기 쉽습니다.

• 국토교통부 실거래가에서 최근 매매 사례 확인
• 같은 단지·같은 면적 또는 유사한 주택 비교
• 최근 가격 하락 여부 확인
• 신축이라 거래사례가 없다면 가격 산정 근거를 더 보수적으로 검토
• 안심전세 앱의 시세·전세가율·보증 가능 여부 참고

2. 등기부등본을 직접 열람한다

부동산에서 보여주는 출력물만 받지 말고 본인이 직접 확인하세요. 가능하면 현재 권리뿐 아니라 과거 변동도 살펴볼 수 있도록 말소사항을 포함한 자료를 참고하면 집의 권리 변동 패턴을 이해하는 데 도움이 됩니다.

3. 건축물대장을 확인한다

주소와 면적, 용도, 위반건축물 여부를 확인합니다. 특히 원룸·빌라·근린생활시설을 주거용으로 사용하는 집은 실제 사용과 공부상 용도가 다를 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 소유자와 계약 당사자를 대조한다

등기부 소유자, 신분증, 계약서상의 임대인이 동일해야 합니다. 법인 소유라면 법인의 대표권과 계약 권한까지 확인해야 합니다.

5. 선순위 채권을 계산한다

근저당권이 있다면 채권최고액을 확인합니다. 다가구주택이라면 기존 임차인의 선순위 보증금까지 반드시 더해 봅니다.

6. 임대인의 미납세금과 위험정보를 확인한다

계약 단계에 맞춰 미납 국세·지방세 열람제도를 이용하고, HUG 안심전세 서비스에서 제공하는 임대인 관련 확인 기능도 활용합니다.

7. 공인중개사가 정상 등록됐는지 확인한다

사무실 간판이 있다고 모두 정상적인 개업공인중개사인 것은 아닙니다.

중개업 등록 여부와 실제 계약을 진행하는 사람이 해당 사무소의 공인중개사 또는 등록된 중개보조원인지 확인하세요.

계약할 때는 중개대상물 확인·설명서도 꼼꼼히 읽고, 등기 권리관계와 선순위 임차인 등에 대해 설명받은 내용이 실제 자료와 맞는지 대조합니다.

8. 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인한다

“계약한 다음에 반환보증에 들면 된다”는 접근은 위험할 수 있습니다. 주택가격, 권리관계, 건축물 상태 등 때문에 가입이 거절되는 경우가 있기 때문입니다.

계약금 지급 전에 가입 가능성을 먼저 확인하고, 임차인의 귀책사유 없이 반환보증 가입이 불가능한 경우 계약을 해제하고 지급한 금액을 돌려받을 수 있도록 특약을 검토하는 것이 좋습니다.

계약 당일 체크리스트: 오전에 본 등기부도 다시 봐야 합니다

전세사기 예방에서 놓치기 쉬운 시점이 계약 당일입니다. 며칠 전에 등기부를 봤다고 끝난 것이 아닙니다.

계약서에 서명하기 직전 최신 등기부를 다시 열람하세요. 기존 자료와 비교해서 새 근저당·가압류·소유권 변동 등이 생기지 않았는지 확인합니다.

계약서 작성 직전 확인 순서

1. 최신 등기부등본 재열람
2. 임대인 신분증과 등기 명의자 대조
3. 대리계약이면 위임장과 위임 범위 확인
4. 중개대상물 확인·설명서 확인
5. 보증금·계약기간·잔금일·입주일 확인
6. 선순위 근저당 말소 조건 확인
7. 반환보증 가입 관련 조건 확인
8. 특약 문구를 계약서에 직접 기재
9. 계약금 송금계좌의 명의 확인

전세사기 예방 특약: 말이 아니라 계약서에 남기세요

특약은 전세사기를 자동으로 막아주는 마법의 문장이 아닙니다. 다만 문제가 생겼을 때 당사자가 무엇을 약속했는지 명확하게 만드는 중요한 장치입니다.

특히 “근저당은 나중에 지워드릴게요”, “보증보험은 당연히 됩니다” 같은 말을 들었다면 계약서 밖에 두지 않는 것이 좋습니다.

특약 예시 1. 새로운 담보권 설정 방지

“임대인은 계약 체결일 현재의 권리관계를 잔금 지급 및 임차인의 대항력 취득 시까지 유지하며, 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 새로운 근저당권·전세권·가압류·가처분·소유권 이전 등 권리변동을 발생시키지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제하고 지급한 계약금·보증금 등의 반환을 청구할 수 있다.”

특약 예시 2. 기존 근저당 말소 조건

“임대인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소하며, 임차인은 말소에 필요한 상환 및 등기절차가 확인된 후 잔금을 지급한다. 약정한 말소가 이루어지지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

특약 예시 3. 반환보증 가입

“임차인의 귀책사유 없이 해당 주택 또는 임대인 측 사유로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인이 지급한 계약금 및 보증금을 반환한다.”

특약 예시 4. 임대인이 고지한 정보의 진실성

“임대인이 고지한 선순위 임차보증금, 담보채무, 체납 관련 사항 및 권리관계가 사실과 다른 것으로 확인되고 이로 인해 임차인의 보증금 회수 위험이 중대하게 증가하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

왜 잔금일에 등기부등본을 한 번 더 확인해야 할까

주택임대차보호법상 일반 임차인의 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터(전입신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터) 제3자에 대해 효력이 생깁니다.

이 시간차 때문에 계약 당시에는 깨끗했던 집에 새로운 담보권이 설정되는 상황을 주의해야 합니다.

그래서 HUG도 계약 직후 등기부를 다시 확인해 특약 위반이나 권리변동이 없는지 점검하도록 안내하고 있습니다.

잔금일에는 가능하면 다음 순서로 움직이는 것이 좋습니다.

1. 잔금 송금 전: 최신 등기부등본 확인
2. 말소 조건이 있다면: 근저당 상환·말소 절차가 실제 진행되는지 확인
3. 잔금 지급: 확인된 임대인 명의 계좌 등 약정한 방식으로 송금
4. 주택 인도: 열쇠 등을 받고 실제 점유 시작
5. 전입신고: 가능한 즉시 처리
6. 확정일자: 임대차계약서에 확보
7. 이후 등기부 재확인: 새로운 등기 변동이 없는지 확인
8. 반환보증: 가입 요건과 신청기한에 맞춰 진행

전입신고와 확정일자는 같은 것이 아닙니다

두 제도를 한 덩어리로 생각하는 분이 많지만 역할이 다릅니다.

주택의 인도와 주민등록은 대항력과 관련됩니다. 주택임대차보호법은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

확정일자는 대항요건과 함께 갖추면 경매·공매에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권과 연결됩니다.

즉, 단순히 계약서에 확정일자만 받아놓고 실제 입주나 전입신고를 하지 않은 상태를 “보증금 보호가 끝났다”고 생각해서는 안 됩니다.

또한 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 곳으로 전입신고를 해 대항력을 잃는 문제도 주의해야 합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 필요한 보호조치를 먼저 검토해야 합니다.

전세사기 예방 앱과 서비스, 무엇을 활용할까

전세사기 예방 앱이나 서비스를 한 가지만 사용한다고 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 공공기관이 제공하는 서비스를 여러 단계에서 활용하면 직접 확인해야 할 정보가 훨씬 선명해집니다.

HUG 안심전세 서비스

HUG 전세사기예방센터에서는 전세사기 유형, 주택가격 확인, 계약 단계별 유의사항, 특약, 안심전세 APP 등 관련 서비스를 제공하고 있습니다.

HUG 안내에 따르면 안심전세 APP에서는 주택 시세와 전세가율, 보증 관련 정보, 임대인 관련 정보, 공인중개사 정보, 계약 전·중·후 체크리스트 및 등기변동 관련 기능 등을 활용할 수 있습니다.

처음 전세계약을 하는 사람이라면 이 서비스를 단순 조회용 앱이 아니라 전세사기 예방 교육용 체크리스트처럼 활용하는 것도 좋습니다.

HUG 안전계약 컨설팅

혼자 등기부등본을 봐도 판단이 서지 않는 예비 임차인을 위해 HUG는 전세피해 및 예방지원센터에서 공인중개사가 공적장부와 권리관계를 검토하는 안전계약 컨설팅도 안내하고 있습니다.

신탁, 여러 개의 근저당, 다가구 선순위 보증금처럼 구조가 복잡한 집은 “인터넷에서 본 계산법”으로 결론내리기보다 이런 전문 상담을 활용하는 것이 좋습니다.

주택 유형별로 특히 주의할 점

아파트

비교 가능한 실거래 사례가 상대적으로 많은 편이지만, 시세가 명확하다는 이유로 등기 확인을 생략해서는 안 됩니다. 근저당과 소유자, 계약 당일 권리변동을 똑같이 확인합니다.

연립·다세대·신축빌라

거래사례가 적거나 호별 가격 차이가 커 정확한 매매가를 판단하기 어려운 경우가 있습니다. 분양가나 중개업소가 제시한 가격만 믿지 말고 실제 거래사례와 반환보증의 인정가격·가입 가능 여부를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

다가구주택

다른 세입자의 선순위 보증금이 핵심입니다. 등기부가 깨끗해 보여도 건물 전체의 기존 임차보증금을 합치면 위험한 구조가 될 수 있습니다.

오피스텔

등기 형태뿐 아니라 실제 주거용 사용 여부, 건축물대장 용도, 대출과 반환보증 조건 등을 함께 확인해야 합니다.

신탁 부동산

일반 전세계약과 같은 방식으로 접근하지 마세요. 신탁원부와 수탁자의 임대 동의·권한 확인이 선행되어야 합니다.

이런 말을 들으면 계약을 서두르지 마세요

• “오늘 계약 안 하면 바로 다른 사람이 계약해요.”
• “등기부는 부동산에서 다 확인했으니 안 보셔도 됩니다.”
• “근저당은 잔금 받으면 알아서 지울 겁니다.”
• “집값이 얼마인데 이 보증금은 무조건 안전하죠.”
• “신축이라 실거래가가 없지만 분양가가 이 정도예요.”
• “보증보험은 계약하고 나면 당연히 됩니다.”
• “집주인이 바빠서 못 오니 제 계좌로 보내세요.”
• “신탁은 원래 다 이렇게 계약합니다.”
• “세금이나 다른 세입자 보증금은 개인정보라 확인할 필요가 없습니다.”

이 문장 중 하나가 나온다고 곧바로 사기라는 뜻은 아닙니다.

다만 임차인의 확인을 재촉하거나 차단하는 상황 자체가 위험 신호가 될 수 있습니다.

정상적인 계약이라면 큰돈을 맡기는 임차인이 공적장부와 권리관계를 확인하는 것을 이상하게 볼 이유가 없습니다.

많이 하는 실수 7가지

1. 가계약금부터 보내고 서류를 확인한다

마음에 드는 집을 놓칠까 급하게 송금하면 협상력이 크게 떨어집니다. 중요한 서류 확인이 끝난 뒤 돈을 보내는 순서가 기본입니다.

2. 중개사가 보내준 등기부만 본다

본인이 인터넷등기소에서 최신본을 직접 확인하세요.

3. 등기부가 깨끗하면 끝이라고 생각한다

다가구 선순위 보증금, 세금, 건축물대장, 시세는 별도 확인 대상입니다.

4. 근저당의 실제 대출금만 듣고 판단한다

객관적인 상환자료와 말소 절차가 확인되지 않는다면 보수적으로 접근해야 합니다.

5. 특약을 구두로만 합의한다

말소, 반환보증, 권리변동 금지 같은 중요한 약속은 계약서에 남겨야 합니다.

6. 계약한 날 이후 등기부를 다시 보지 않는다

계약 당일과 잔금 전후에도 등기 변동을 확인해야 합니다.

7. 전입신고를 며칠 뒤로 미룬다

주택을 인도받았다면 가능한 한 즉시 전입신고와 확정일자 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

전세사기 예방 A to Z: 실제 계약 순서로 다시 정리

시점	해야 할 일	확인 목적
집을 보러 갈 때	시세·건축물 유형 확인	깡통전세 가능성 1차 거르기
계약 결정 전	등기부·건축물대장 확인	소유자·근저당·신탁·위반건축물 확인
계약 결정 전	선순위 보증금·세금·임대인 정보 확인	등기에 보이지 않는 위험 확인
계약 결정 전	반환보증 가입 가능성 확인	계약 후 가입 거절 위험 줄이기
계약 당일	등기부 재열람·신분증 대조	최근 권리변동과 가짜 임대인 위험 확인
계약서 작성	특약·중개대상물 확인설명서 검토	약속을 서면으로 남기기
잔금 직전	등기부 최신본 재확인	신규 근저당·압류·소유권변동 확인
잔금일	약정 조건 이행 확인 후 송금	말소되지 않은 권리를 안고 입주하는 위험 방지
입주 즉시	주택 인도·전입신고·확정일자	대항력 및 우선변제권 요건 확보
입주 후	등기변동 확인·반환보증 절차	사후 권리변동과 보증금 위험 관리

전세사기 예방 체크리스트 최종판

계약 직전에 아래 항목만 다시 체크해도 실수가 크게 줄어듭니다.

• □ 계약할 주택의 정확한 주소·동·호수를 확인했다.
• □ 국토교통부 실거래가 등으로 실제 매매시세를 확인했다.
• □ 등기부등본을 내가 직접 최신본으로 확인했다.
• □ 표제부와 건축물대장의 주소·용도·면적을 대조했다.
• □ 갑구의 현재 소유자와 계약자의 신분증이 일치한다.
• □ 압류·가압류·가처분·가등기·경매 관련 내용이 없는지 확인했다.
• □ 신탁등기 여부를 확인했다.
• □ 을구의 근저당권과 채권최고액을 확인했다.
• □ 다가구라면 기존 세입자의 선순위 보증금 규모를 확인했다.
• □ 임대인의 미납 국세·지방세 확인 방법을 검토했다.
• □ 중개사무소와 개업공인중개사의 등록 상태를 확인했다.
• □ 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인했다.
• □ 근저당 말소 등 구두 약속을 특약에 적었다.
• □ 계약 후 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 검토했다.
• □ 보증금 송금계좌 명의와 임대인을 확인했다.
• □ 잔금 지급 직전에 등기부를 다시 열람할 계획을 세웠다.
• □ 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받을 계획이다.
• □ 보증금을 돌려받기 전 무심코 전출하지 않아야 한다는 점을 알고 있다.

자주 묻는 질문

Q1. 전세계약 전에 등기부등본은 몇 번 확인해야 하나요?

최소한 계약을 결정하기 전, 계약 당일, 잔금 지급 직전에는 새로 확인하는 것이 좋습니다.

입주·잔금 이후에도 다시 확인하면 계약 직후 발생한 등기변동을 발견하는 데 도움이 됩니다. 한 번 확인한 등기부를 계약이 끝날 때까지 사용하는 방식은 피하세요.

Q2. 근저당권이 있으면 무조건 계약하지 말아야 하나요?

근저당 자체가 전세사기를 뜻하지는 않습니다.

하지만 주택가치에 비해 근저당 채권최고액과 선순위 임차보증금이 많다면 위험합니다. 정확한 상환·말소 계획을 확인할 수 없다면 더 보수적으로 판단해야 합니다.

Q3. 등기부등본에 아무 권리도 없으면 안전한 집인가요?

아닙니다. 다가구 선순위 보증금, 아직 등기에 나타나지 않은 일부 세금 문제, 부풀려진 주택가격, 건축물 문제 등은 별도로 확인해야 합니다.

Q4. 전세사기 등기부등본 확인에서 가장 위험한 항목은 무엇인가요?

하나만 고르기는 어렵지만 압류·가압류·가처분·가등기·경매개시·신탁등기와 과도한 근저당은 반드시 원인을 확인해야 할 항목입니다.

이해하지 못한 권리가 하나라도 있다면 계약을 먼저 하지 않는 것이 원칙입니다.

Q5. 신탁등기가 있는 집도 전세계약을 할 수 있나요?

가능한 경우가 있을 수 있지만 일반 소유자의 집처럼 계약해서는 안 됩니다.

신탁원부와 수탁자의 임대 권한·동의를 확인해야 하며, 권리관계가 복잡하므로 전문가 검토를 권합니다.

Q6. 확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?

확정일자 하나만으로 충분하다고 볼 수 없습니다. 일반적인 주택임대차에서는 주택 인도와 주민등록으로 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받아야 우선변제권과 연결됩니다.

Q7. 전입신고는 잔금일에 해야 하나요?

실제 주택을 인도받았다면 가능한 즉시 하는 것이 좋습니다.

현행 주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 대항력은 그 다음 날부터 발생하기 때문입니다.

Q8. 반환보증에 가입하면 등기부를 자세히 안 봐도 되나요?

그렇지 않습니다. 반환보증에도 가입요건과 보증범위가 있고 주택이나 권리관계에 따라 가입이 불가능할 수 있습니다.

반환보증은 기본 확인을 대체하는 수단이 아니라 기본 확인을 마친 뒤 추가하는 안전장치로 생각하는 것이 좋습니다.

Q9. 임대인이 세금 정보 공개를 거부하면 어떻게 해야 하나요?

계약 전에는 임대인의 협조를 요청하고, 계약 체결 후 임대차 개시일까지는 보증금 규모 등 법정 요건에 따라 임대인 동의 없이 미납 국세·지방세를 열람할 수 있는 제도가 있습니다.

고액 보증금을 맡기는 계약에서 기본적인 확인을 지속적으로 거부한다면 그 자체도 계약 여부를 다시 판단할 요소입니다.

Q10. 전세사기가 걱정되는데 혼자 등기부를 해석하기 어렵습니다.

HUG 전세피해예방센터의 안전계약 컨설팅 등 공공 상담 서비스를 활용할 수 있습니다. 신탁, 공동담보, 여러 근저당, 다가구 선순위 보증금처럼 구조가 복잡하면 계약금을 보내기 전에 전문가에게 서류를 보여주는 것이 좋습니다.

이미 이상 징후를 발견했다면

아직 계약금을 보내기 전이라면 일단 지급을 멈추고 확인되지 않은 내용을 해소하는 것이 우선입니다.

계약은 했지만 잔금 전이라면 등기 변동, 특약 위반, 반환보증 가입 불가 등 정확한 사유를 확인한 뒤 계약서와 법률관계를 검토해야 합니다.

임의로 계약을 파기하면 계약금 문제가 생길 수 있으므로 상황에 따라 전문가 상담이 필요합니다.

이미 입주했고 보증금 미반환이나 경매·공매 등 피해가 현실화됐다면 HUG 전세피해지원센터와 전세사기피해자 지원제도를 확인하세요.

현행 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에는 일정 요건을 갖춘 피해자를 위한 경·공매 및 주거지원 등의 제도가 마련돼 있습니다.

전세사기 예방에서 가장 중요한 원칙

전세사기는 ‘이상한 집’에서만 일어나는 문제가 아닙니다.

겉으로는 깨끗한 신축집이고, 중개사무소도 멀쩡하고, 임대인도 친절할 수 있습니다.

그래서 사람의 인상보다 공적장부와 숫자, 계약서, 실제 등기 상태를 우선해야 합니다.

등기부등본 보는 법을 익히는 목적도 근저당이라는 단어를 외우기 위해서가 아닙니다.

내가 맡길 보증금보다 먼저 돈을 받아갈 사람이 누구인지, 집이 잘못됐을 때 내 보증금이 어느 정도 위험해질 수 있는지를 이해하기 위한 것입니다.

집을 보고 마음을 정한 다음 서류를 맞추지 말고, 서류를 확인한 뒤 계약할 집인지를 결정하세요. 이 순서 하나가 가장 현실적인 전세사기 예방 대책입니다.

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공식 자료 및 추가 확인처

• 대법원 인터넷등기소 — 부동산 등기사항증명서 열람·발급
• HUG 전세사기예방센터 — 전세사기 유형, 예방 체크리스트, 안심전세 서비스, 피해지원
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트·연립·다세대·단독·다가구·오피스텔 등의 실거래 확인
• 정부24 건축물대장 — 건축물대장 발급·열람
• 정부24 전입세대확인서 안내 — 신청대상·구비서류·수수료 확인
• 국세청 미납국세 등 열람 안내 — 임대인 미납국세 열람 절차
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 — 대항력·우선변제권 등 현행 법령 확인

EEAT 및 작성·검증 기준

경험성(Experience): 특정 개인의 경험을 일반화하지 않고 HUG가 공개한 전세사기 피해 유형에서 반복적으로 나타나는 가짜 임대인, 신탁 부동산, 선순위 권리, 계약 직후 권리변동 등의 패턴을 실제 계약 순서에 맞춰 재구성했습니다.

전문성(Expertise): 등기부등본을 단순 용어 설명에 그치지 않고 표제부·갑구·을구, 선순위 채권, 다가구 선순위 보증금, 대항력과 우선변제권의 차이까지 연결해 설명했습니다.

권위성(Authoritativeness): 대법원 인터넷등기소, 국가법령정보센터, 국토교통부, HUG, 국세청, 정부24 등 정부·공공기관의 자료를 우선 참고했습니다.

신뢰성(Trustworthiness): 특정 전세가율을 일률적인 ‘안전 기준’으로 제시하지 않았으며, 신탁·공동담보·경매·세금 등 개별 사안에 따라 권리순위가 달라질 수 있다는 한계를 명시했습니다.

※ 이 글은 일반적인 전세계약 예방정보를 제공하기 위한 자료로 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 실제 권리관계와 보증상품 요건, 행정 절차는 계약 시점과 개별 주택에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약은 최신 서류와 해당 기관의 안내를 다시 확인하세요.

업데이트 내역

• 2026.08.27. 최초 작성. 주택임대차보호법 현행 조문, 2026년 시행령 현황, HUG 전세사기예방센터·안심전세 서비스, 임대인 미납국세·지방세 열람제도, 정부24 건축물대장·전입세대확인서 안내, 전세사기피해자 지원 관련 현행 제도를 재확인해 반영했습니다.